来源：凤凰网房产杭州站
01
永远在爱与痛的边缘，应该怎么决定挑选？
前两天最纠结的一群人，大概就是报名合生·创展名邸的朋友。一边是对九堡“万年坑”的忌惮，另一边又是元/㎡的价格诱惑，让人进退两难。
统共套房源，人报名，结果昨天选房结束还剩34套，意外地没有“当场沽清”，可见购房者心态之复杂。
九堡粉盘开盘未选完
不过一位粉丝还是毅然下了单，理由很清奇——因为“听说九堡的租售比特别高”。
Excuseme？作为“专业城乡结合部20年”，媒体眼中的“东非大裂谷”，九堡的租金还能逆袭？只怕又是以讹传讹吧？
上周我去九堡中介转了一圈，结果发现：是我肤浅了。最先看的璞丽东方，年底交付，目前89㎡的月租普遍要-元。
按3万出头的二手网签价算，租金年化收益率高达2.5%。
九堡的璞丽东方
今年刚交付的玖峯汇更夸张，89㎡月租开价元，折算租售比也有2.6%！
这是什么概念呢？未来科技城三兄弟，同样的89㎡三房两卫，租金也不过元/月。论租售比，妥妥的“王者级”啊。
那么，租售比高就一定全是好事吗？
02
现实可能有点残酷。
我统计了杭州几个网红板块的租金年化收益率，奥体的杭州壹号院是1.5%、三墩北的铁建国际城1.4%、艮北的杨柳郡1.6%……有没有发现？那些颠倒众生的顶流板块，租售比都特别骨感。
原因很简单，房价跑得远比租金快，是一个网红板块最基本的修养啊！
部分红盘租售比
反之，一个板块的租售比过高，常常则意味着房价的尴尬。甚至，它可能是投资客的“反向指标”。
用段子说就是：租售反着买，别墅靠大海。
就像买国外的房子，有时租售比越高越要绕着走。因这很可能意味着，当地人都习惯了租房住，房价很可能万年不涨，转手时根本找不到接盘侠。
巧合的是，九堡也是一个人们“喜欢租，但不爱买”的板块。
“你永远都想象不到，九堡有这么多人！”刚带完一波租客看房，经纪人小陈满脸疲惫，“双十一要到了，最近有很多网红来租房备战。”
是的，除了拆迁户、四季青老板，九堡街头最容易碰到的，是网络主播。
九堡的产业人口不少
据说这里聚集着30多家MCN机构，是杭州的“超级主播工厂”，号称“杭州平均颜值最高的地方”。薇娅的谦寻、张大奕的如涵都发迹于此。
风生水起的直播行业+风韵犹存的服装产业，为九堡导入了大量人口。根据七普数据，九堡街道常住人口高达19.4万，在杭州主城位居第二，仅次于三墩。
奈何他们中的多数，和九堡情深缘浅。
“网红们会在这里租房，但赚到钱要买房，不少人还是会选艮北或城东新城。”小陈告诉我，他们门店的客户中，也很少有在九堡原地置换的改善者，“除非本身就是九堡人”。
正是低到尘埃的转化率，让九堡在杭州的房价马拉松中，还没冲出几步，就已大量乳酸堆积，过早失速了。
03
明明是产业高地，明明是人口重镇，怎么就留不住买房人呢？
九堡的境遇，让我想起了滨江的长河板块。同样有地铁，同样有产业加持（长河有华为、新华三、网易等），同样有粉盘刚亮相（长河的保利天汇套房源一把梭哈），也同样让买房人各种纠结。
甚至，连租售比也同样霸道。以天汇对面的南岸晶都为例，一套58㎡小户型月租有元，近月网签均价元/㎡，算下来租售比足有2.6%。
滨江长河与九堡有某种相似性
觉得老破小没有可比性？那再看次新盘中海云宸，虽二手至今未成交，但㎡租金已叫价1元/月。这是什么概念呢？已能和申花顶流宜和园平起平坐了！
看看，又是一个掉入“高租售比魔咒”的难友啊……
不过，不幸的家庭各有各的不幸。除了都还没有肉眼可见的倒挂，长河板块最大的纠结点在于，放眼整个板块全是产业园+写字楼，到滨江宝龙城和天街都要3公里以上了。
有朋友看完直皱眉头：产业多当然好，但也不能把住宅区围得跟高级宿舍似的呀。
所以很多网易、华为的高管，租房时会选择就近。但要买房，就会转身把房票献给区*府、奥体或市北，剧情和九堡一模一样。那么九堡最大的BUG是什么呢？
铁塔之下的九堡
我想应该是——气质。
坊间流传，九堡有三丑：民房、电塔、烂尾楼。在杭州主城区，你已很难找到界面如此魔幻的板块。
走在九堡街头，前一秒还是立面飘逸的摩登小区，后一秒便可能乱入一片杂草丛生的荒地。沿着德胜快速路向下沙，左手是仿佛永远拆不完的农居房，右手是延绵不绝的高压电塔。
什么叫“左手倒影，右手年华”？这就是。还有搁浅了快十年的国芳百货，至今仍没有开业时间表。
鸽了近十年的国芳购物中心
在这座连高架都要种满月季的精致之城，九堡多少有点格格不入。
就连办公空间呢，也以低矮的产业园为主。少了摩天大楼的映衬，打扮得再入时的网红，都有了几分车间女工的味道……
难怪直播女王薇娅在九堡起家后，马上搬到了滨江的阿里园区。
九堡，是无数人梦开始的地方，也是很多人爱离开的地方。
04
当然，九堡绝非一无是处。
你想啊，身负无数槽点，仍能让众多租客心甘情愿掏出真金白银，这得有多大的魅力？
或者说，人们对九堡的爱，跟对它的恨（因为房价拉胯），可能一样浓烈。
每当夜幕降临，在杭州各大写字楼搬了一天砖的九堡青年们，就会像春笋一样从九堡地铁站A口冒出来。
有的一茬茬涌进灯火辉煌的金海城，奔向星巴克、小杨生煎和90量贩KTV；有的四散开来，熟门熟路地钻进小巷里飘着香气的美食小铺。
金海城是九堡人民的休闲圣地之一
这里有13块就能填饱肚子的新丰小吃，供应地道*菜的“艾米尔吐鲁番美食”。在金雅苑楼下的网红书店“吾南书舍”，可以点杯咖啡，慢慢翻阅文青老板亲手挑选的绝版书。
阿里体育中心的泳池干净明亮，不像陈经纶，总有退休老大爷前赴后继地在泳道中炫耀肺活量。
尽管一直没有大型综合体，但倔强的九堡人民依然努力把日子过得有声有色。
若你想感受热烈、真实、不矫揉造作的市井气息，那九堡一定不会让你失望。
颇为高大上的阿里体育中心
若有一天，你厌倦了九堡，也可以方便地逃离。
这里东扼下沙，西据武林，北依临平，南对钱新，又有1号线+9号线加持，“去哪都不算远。”
让人成熟的永远不是岁月，而是经历。从十几年前魅力之城漏夜排队的“杭州初代炒房圣地”，到如今的“房住不炒示范区”，一些资深的九堡人民早已看淡风云：通往幸福的道路，不是只有房价一条。
就像不是每个人，都非得找个高富帅或白富美，才能过好这一生。
05
是的，若你一心追求财富暴击，高租售比板块未必是你的MrRight。
但若你是心无旁骛的自住客，能抛却暴涨的幻想、抵御世俗的诱惑，在奥体、亚运村的朋友显摆收益时，依然能保持优雅的微笑，那你会惊喜地发现：它们可能是性价比奇高的自住圣地。
遇上行情颠簸，出色的租金也是一层可靠的安全垫。
至少，总比那些连租都租不掉的“咸鱼板块”更武德充沛。
一位投资了大江东某盘的朋友，最近就无比焦虑：二手价格过山车后风光不再，挂牌后看房者寥寥，于是想售转租。结果打开贝壳一看，整个小区出租房就有近百套，内卷得一塌糊涂。
“感觉自己就像退潮后，没穿底裤的那个人。”
所以九堡的房东们啊，也不必总为房价牵肠挂肚了。热闹有时候是别人的，但你们绝非一无所有。
当然，还有一些铁粉依然坚信，九堡仍行驶在房价上涨的快车道上。只是目前，这条车道暂时有点堵车……
在他们眼里，随着钱江新城二期推进、丰收湖+天街成型、高压线“上改下”等利好一一兑现，“九堡必将再次伟大”。
或许有一天，九堡真的能摘掉“高租售比”的帽子？